DIFERENCIA ENTRE SEÑA Y RESERVA

 

 

Si bien se utiliza el concepto de “seña” y “reserva” en forma indistinta, es importante establecer la diferencia entre ambas figuras y los distintos efectos que las mismas producen en la práctica habitual de la compraventa inmobiliaria.

En primer lugar, cabe señalar que la reserva inmobiliaria carece de regulación específica en nuestro ordenamiento legal. A pesar de su frecuente utilización con carácter previo a la suscripción de un boleto de compraventa, todavía no se ha legislado al respecto. Es así que la práctica conformó ciertas reglas sobre el instituto bajo análisis.

La reserva, figura creada por los usos y costumbres inmobiliarias, que los juristas la han definido como “la entrega de una suma de dinero en ese concepto por parte del interesado, obligándose el agente a darle prioridad de compra a este sobre determinado bien, retirándolo de la oferta de venta por breve plazo”. Esta facultad está dentro de su órbita, en virtud del servicio de corretaje prestado sobre dicho inmueble a requerimiento de la parte vendedora. Además, debe dar aviso de la existencia de un potencial comprador con el fin de posibilitar negociaciones entre las partes a efectos de concretar la operación. El futuro vendedor, representado usualmente por la inmobiliaria, se compromete a mantener indisponible el inmueble en cuestión por un cierto período, a cambio de recibir una suma de dinero.

De esta manera, cuando el corredor inmobiliario suscribe un contrato de reserva de un bien inmueble con el futuro comprador, se genera entre las partes un vínculo contractual con relación al bien que se desea comprar.

Es importante destacar que en los formularios de reserva, ya predeterminados por la inmobiliaria, se incluye una cláusula que prevé la obligación del corredor de devolver íntegramente la suma recibida en calidad de reserva, si el negocio no puede concretarse por falta de voluntad del vendedor a la propuesta realizada por el oferente.

Lo expuesto, permite concluir que el contrato de reserva se encamina, al igual que la seña, a la concreción del ulterior contrato de compraventa. Se reserva la propiedad y se la retira de la oferta por un breve lapso de tiempo. Si bien el vendedor puede recibir otras ofertas, siempre dará prioridad al reservante, el cual tiene la posibilidad de arrepentirse (perdiendo la reserva) o seguir adelante con el negocio.

A diferencia de lo que ocurre con la reserva, si bien la seña penitencial (regulada en el art 1059 del Código Civil y comercial de la Nación) también es utilizada como medio preliminar de asegurar la celebración del contrato definitivo, se distingue porque aquí son las partes las que convienen las condiciones y el tiempo del arrepentimiento.

En tal sentido, la seña implica un acuerdo entre el vendedor y el comprador, que autoriza a cualquiera de las partes a arrepentirse del compromiso asumido, privando al contrato de sus efectos. De mediar arrepentimiento, se aplicará lo acordado anticipadamente por las partes a fin de resarcir los daños sufridos por la contraria,  perdiendo la suma entregada si el arrepentimiento es del comprador, o debiendo devolver lo recibido más otra suma igual en caso que el arrepentimiento fuere del vendedor.

Sin embargo, cabe agregar que el arrepentimiento procede siempre y cuando no haya principio de ejecución de contrato, esto es, quien ha elegido y comenzado a cumplir con las prestaciones a su cargo no puede ejercer la facultad de arrepentirse ya que nadie puede contradecir lícitamente sus propios actos. Esto sucede en todos aquellos casos en los que se consigne que se entrega una cantidad de dinero en "concepto de seña y como principio de ejecución del contrato".

Una de las diferencias que podemos encontrar entre ellas, es que en la seña la frustración del negocio por culpa de una de las partes obliga a la otra a devolver el doble de la misma o, en su caso, perderla. En la reserva, tal cancelación obliga a su íntegra devolución, sin duplicación alguna.

Así las cosas, es relevante tener muy presente las diferencias entre ambas figuras a la hora de concertar una compraventa inmobiliaria.

Desafortunadamente, la usual retención del monto depositado en concepto de reserva ha motivado numerosas controversias y denuncias. Al tratarse de un contrato innominado no regulado, que se establece a través de la autonomía de la voluntad de las partes, queda librado a nuestra responsabilidad el hecho de asesorarnos bien y estudiar cada una de las cláusulas que forman el contrato. Las partes tienen derecho a solicitar que se les muestre el texto, para evaluar las cláusulas que la componen y realizarle las modificaciones pertinentes. Sin embargo, debemos reconocer que algunas de las inmobiliarias en vistas a realizar la operación, solamente buscan apresurar a la parte reservante a que deje el dinero primero y evalúe después. Esta “urgencia” es la que originará un problema posterior.

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Dra. Natalia Lahalo Lozano 

tomo 80 - Folio 06

Especialistas en Derecho